미국 은행 규모별 부동산 대출 비중 분석(feat. 대신증권)

미국 은행 규모별 부동산 대출 비중 분석(feat. 대신증권)

 

금리 인상의 여파로 글로벌 은행들의 취약성이 나타나고 있습니다. 미국의 중견은행 SVB를 시작으로 유럽의 대형은행인 크레딧 스위스도 위기를 맞았습니다. 또한 도이치뱅크도 24일 10% 넘게 급락하며 유럽 은행의 안정성에 대한 의구심도 커지는 등 금융 위기에 대한 공포가 여전한 것으로 보입니다.

 

 

특히 주목할 점은 레이달리오, 블랙록 CEO 등 월가의 주요 거물들과 골드만삭스, 무디스는 이번 위기는 '상업용 부동산'으로 이어질 수 있다는 발언을 하였습니다. 실제로 대형은행 규제가 강화되면서 상업용 부동산 대출이 중소형은행으로 집중되었습니다. JP모건 애널리스트는 "소형 은행의 대출 위축이 상업용 부동산 신용 경색으로 이어질 수 있다"고 경고하였습니다.

 

골드만삭스에 따르면 자산 규모 2500억 달러 미만인 은행은 미국 상업 및 산업 대출의 50%를 차지하며, 거주용 부동산 대출의 60%, 상업용 부동산 대출의 80%, 소비자 대출의 45%를 차지합니다. 이번 사태로 예금보호 비중이 낮은 소형 은행들은 신규 대출이 40%쯤 줄고, 다른 소형 은행들도 대출이 15%쯤 줄어들어 전체 은행 대출은 2.5%쯤 줄어들 것으로 예상했습니다.

 

대신증권에서 미국 상업용 부동산 관련 리포트를 발표하여 공유드리오니 관심 있으신 분들은 참조하시기 바라며, 필요하실 경우 받아서 읽어보셔도 좋을 거 같습니다.

 

 

1.  부동산 대출 시장의 큰 손이 된 중소형 은행

FRB에 따르면, 미국 은행의 부동산 대출은 23년 2월 말 기준으로 약 5.4조 달러 규모 이며 이중 약 2.89조 달러가 미국 내 중소형 은행의 대출입니다. 글로벌 금융위기 이후 미국의 대형은행의 부동산 대출은 정체되었던 반면, 미국 내 중소형 은행의 부동산 대출은 급격히 증가했습니다.

 

 

2010년 말 기준으로 미국의 대형은행의 부동 산 대출은 약 2.3조 달러였는데 현재(23년 2월)도 2.41조 달러 수준입니다. 그러나, 미국 중소형 은행의 부동산 대출은 2010년 1.28조 달러에서 2016년 15.9조 달러 2019년 2.17조 달러, 21년 2.42조 달러로 급격하게 증가해 현재 2.89조 달러에 이릅니다. 1980년대만 하더라도 미국 부동산 대출에서 중소은행이 차지하는 비중은 20%수준에 불과했습니다. 그러나 1990년대 중후반부터 비중이 증가해 1998년에는 30%를 상회했고, 이후에도 꾸준히 증가하면서, 2006년에는 37%를 상회하는 수준이 되었습니다. 

 

 

2.  중소형 은행 대출 주거용보다는 상업용

부동산 자산 별로 살펴 보면, 주거용 부동산보다는 상업용 부동산에서 중소형 은행의 영향력이 큰 것으로 나타났습니다. 주거용 부동산 대출에서 중소형 은행의 비중은 37.6%에 불과하나 상업용 부동산 대출에서 중소형 은행이 차지하는 비중은 67.1%에 이릅니다.

 

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3.  신규 대출 기관수는 작년부터 감소세

RCA에 따르면, 21년 말 대비 22년 말에 대출 기관 수가 -7% 감소했습니다. 호텔 부문과 같이 기저 효과로 인하여 오히려 대출 기관이 +21% 증가한 섹터도 있으나, 전반적으로 대출 기조는 강화되고 있다고 해석하는 것이 적절하며, 이러한 기조는 지속될 것으로 전망됩니다. 예컨대 최근에 파산 신고를 한 뉴욕에 기반을 둔 Signature Bank의 경우 2022년 뉴욕시 아파트 자산에 대한 대출시장에 있어 두번째로 큰 기관이었습니다.

 

 

4.  문제는 '차환'

현재의 글로벌 은행의 위기가 대출 기조 강화로 이어진다면, 신규 대출 축소를 넘어 차환시 강화된 조건을 제시할 가능성이 있습니다.  개별 자산의 현황 및 리파이낸싱 스케쥴, LTV 상황에 따라 대출 기조 강화의 영향은 차별적으로 나타날 것이나, 1) 최근 자산 가격이 하락하거나, 2) 펀더멘털(임대현황)이 악화되는 자산 위주로 어려움을 겪을 것으로 보입니다.

 

 

전국 데이터를 기준으로 현재까지는 오피스 자산이 가장 우려스러우며, 공실률도 금융위기 이후 최고치를 기록하고 있고, 고점 대비 하락률도 가장 높은 편입니다. 임대 현황이 좋지 않을수록 현재와 같은 국면에서는 자산가치 하락이 지속 될 가능성이 높고, 금리 인상 국면이 조기에 마무리된다 하더라도 가격 반등이 쉽지 않기 때문입니다.

 

 

-. 참조 : 대신증권 리포트 '상업용 부동산, 미국 은행 규모별 부동산 대출 비중 분석'

-. 상기 내용은 투자 권유나 종목 추천이 아닌 단순 정보 제공을 위한 용도입니다. 투자시 책임은 투자자 개인에게 있으며 투자시 충분한 분석과 신중한 판단을 하시기 바랍니다.