부담부증여란? 유리한 경우, 불리한 경우

부담부증여

 

부동산에 담보된 대출이나 전세보증금이 있을 때, 그 채무를 증여받는 사람에게 넘기는 조건으로 증여하는 것을 '부담부증여'라고 합니다.

 

 

사례

2주택자인 A 씨는 경기도 성남시 분당구의 32평 아파트를 딸에게 증여하려고 합니다. 현재 시가는 10억 원이고 전세보증금 5억 원에 세입자가 거주 중입니다. 또한 주택 담보대출 1억 원이 있는 상태입니다. A 씨는 딸에게 전세보증금과 대출을 떠안는 조건으로 증여를 해줄 생각입니다. 이때 세금은 어떻게 될까요?

 

증여도 받고 부채도 받고

A씨네 경우처럼 대출금이나 전세보증금을 떠안고 증여받는 경우, 이는 증여를 받는 사람이 나중에 갚아야할 부채가 됩니다. 따라서 해당 금액만큼은 무상으로 준 것이 아니라 대가를 받고 넘긴 유상 양도로 봅니다. 증여자는 이 부분에 대해서 양도차익이 있다면 양도세를 내야 합니다. 그리고 증여받은 사람은 유상 양도분을 제외한 금액에 대해서 증여세를 내야 합니다.

 

즉, 대출금이나 보증금만큼은 양도이고, 그 나머지는 증여인 것입니다. 증여와 양도가 섞여있다고 보면 됩니다. 다시 말해 증여받은 사람은 증여받은 부분에 대해서 증여세를 내고, 증여를 해준 사람은 양도에 해당하는 부분의 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다. 

 

앞의 A씨의 경우, 아파트는 시가가 10억 원인데 전세보증금 5억 원, 주택담보대출 1억 원이 껴 있습니다. 딸이 부담부증여를 받으면 전세보증금과 주택 담보대출은 딸이 나중에 갚아야 할 돈입니다. 따라서 딸은 10억 원에서 전세보증금과 주택 담보대출 1억 원을 합한 6억 원을 제한, 4억 원을 증여받는 것이고 이것에 대한 증여세를 내면 됩니다.

 

한편 아버지인 A 씨는 취득할 당시 아파트 가액이 6억 원이라고 가정하면 지금 시가가 10억 원이니 전체 양도차익은 4억 원입니다. 전체를 양도한 것이 아니라 이중에 60%만큼을 양도하고 40%를 증여했습니다. 따라서 60%에 대한 양도세를 계산해서 내면 됩니다. 

 

부담부 증여를 받으면 보증금이나 담보대출만큼 증여받은 금액이 줄어든것이니 증여세가 줄어드는 것이 당연합니다. 양도차익이  작거나 비과세가 되는 부동산을 부담부 증여한다면, 부모는 양도세를 적게 내거나 내지 않고 당장에 자녀가 내야 할 증여세 부담도 줄어들기 때문에 유용합니다. 

부담부증여가 유리한 경우 

부담부 증여로 세금을 줄이려면 부모가 양도세를 내야하더라도, 자녀가 내야 하는 증여세가 더 많이 감소해 총세금이 줄어들어야 합니다. ( 증여세 감소액> 양도세 ) , 하지만 모든 경우에 이런 결과가 나오는 것은 아니며 전세보증금이나 대출금은 자녀가 갚아야 할 채무인 만큼 사실상 자녀에게 증여한 가액 자체가 줄어든 것이기 때문에 신중하게 결정해야 합니다.

 

부담부증여가 유리한 경우는 양도세가 비과세여서 없거나, 양도차익이 작아 양도세가 적게 나오는 경우에 가장 효과적입니다. 또는 증여재산이 너무 커서 전부 증여하면 증여세 누진세율이 너무 높아질 때 유리합니다. 

 

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부담부증여가 불리한 경우 

양도차익이 큰 부동산이나 다주택자 중과에 해당하는 주택은 부모가 내야하는 양도세가 오히려 자녀의 증여세 감소분보다 클 수 있습니다. 이런 경우에는 부담부증여는 오히려 독이 됩니다. 증여는 그만큼 작게 해 주면서 총세금은 더 많이 낸 셈이기 때문입니다.  

 

부담부증여시 주의할 점 

많은 증여자들이 부담부증여를 하면서 해당 부채를 증여자인 부모가 대신 갚아줄 생각을 합니다. 하지만 부담부증여의 부채는 철저하게 사후 관리되고 있다는 점을 알고 계셔야 합니다.

 

국세청에서는 차세대 국세 행정 시스템 ( NTIS )를 통해 부채를 사후 관리하고 있습니다. 부담부증여를 해서 증여세를 작게 낸 다음에 자녀가 승계받은 부채를 부모가 대신 갚아주는 것을 막기 위해서입니다. 그래서 부채로 신고된 금액에 대해 부채내역과 채무 만기일 등을 체크하고, 상환기간이나 채권자의 변동, 채무가 감소하는지 등의 여부를 모니터링하고 있습니다.

 

따라서 부담부증여를 하고 난 후에는 반드시 자녀의 돈으로 대출이나 전세보증금을 갚아야 하며, 그 금액의 자금출처를  입증할 수 있어야 합니다. 그래야 나중에 추가로 증여세를 내거나 탈루로 분류되어 가산세를 내는 일을 피할 수 있습니다. 

 

각 상황에 따라 부담부증여로 아낄 수 있는 세금은 매우 다르므로 미리 시뮬레이션을 해서 세금을 정확히 계산해보고 실행해야 합니다. 

 

 

- 이은하 세무사의 '상속 증여 오늘부터 1일'  발췌한 내용입니다. -