주택 임대차 보호법, 대항요건, 묵시적 갱신과 갱신요구권

국민 주거생활의 안전 보장을 목적으로 주택 임대차 보호법이 제정되었습니다. 주거용 건물(주택)을 임차한 대한민국 국민이라면 누구나 대항요건 ( 주택의 인도+ 전입신고 + 확정일자 )을 갖추면 주택 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

주택 인도 + 전입신고 + 확정일자 받는 방법

1. 주택인도

말 그대로 임대차 계약을 체결한 집을 인도받고, 그 집에서 거주하는 것을 뜻합니다.

 

2. 전입신고

전입신고란, 하나의 세대에 속하는 사람의 전원 또는 일부가 거주지를 이동할 때 새로운 거주지의 시장, 군수 또는 구청장에게 하는 신고입니다. 임대차 보호법에서는 인도와 주민등록을 마쳐야 그다음 날로부터 제3자에 대해 대항력이 생긴다고 정하고 있는데, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 

 

세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 세대주가 전입신고를 하는 경우에는 세대주 본인 신분증이 필요하고, 세대주 아닌 세대원이 신청을 하는 경우에는 세대주 신분증, 도장, 그리고 세대원 신분증이 필요합니다. 세대주의 위임을 받아 신고하는 세대주 배우자, 세대주의 직계혈족, 세대주의 배우자의 직계혈족 또는 세대주의 직계혈족의 배우자는 위임장란에 세대주의 위임을 받고, 세대주의 주민등록증 등 신분증명서를 함께 제시합니다. 

 

이때 임차하는 부동산 주소와 등기부등본상 주소는 반드시 동일해야 하니, 등기부등본에 기재된 번지, 동, 호수를 확인하고 전입신고를 해야 합니다. 주의할 점은 임차주택에서 전입신고를 하고 살다가 다른 곳에 전입신고를 하면, 그때부터 임차주택에 대한 대항력은 소멸한다는 것입니다.  다만, 판례는 대항력을 취득한 임차인이 가족과 함께 주택에 대한 점유를 하고 있으면서, 그 가족의 주민등록을 그대로 두고 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우에는 주민등록의 일탈이라고 볼 수 없어 대항력을 상실하지 않는 것으로 보고 있습니다. 

 

3. 확정일자 

확정일자란, 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하는 경우, 확정일자가 언제로 기재되어 있는지에 따라 배당받는 순위가 결정되니 매우 중요합니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍. 면 사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 '공증인법'에 따른 공증인에게 부여받을 수 있습니다. 

 

방법은 간단합니다. 주택임대차계약증서를 소지하고 위의 확정일자 부여 기관에 찾아가 확정일자를 부여받는 것입니다. 단, 주택 임대차 목적물, 임대인, 임차인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차 기간이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 

 

계약기간은 최소 2년 

주택 임대차 보호법의 적용을 받으면 주택의 임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에도 2년의 임대차 기간이 보장됩니다. 반대로 임차인의 필요에 의해 임대인과 1년만 살기로 계약했다면 이 역시 유효합니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 

 

중간에 집주인이 바뀌면 새로운 집주인에게 보증금 반환 요구 가능 

임대차 계약을 체결하고 지내는 도중, 집주인이 집을 파는 경우가 종종 발생합니다. 주택임대차 보호법 제3조 제4항에서 ' 임차주택의 양수인( 그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다) 은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 '라고 규정하고 있으므로, 새로운 집주인과 다시 계약을 체결하지 않더라도 임대차의 효력이 그대로 지속됩니다. 계약이 만료되면 새로운 집주인한테 보증금을 받아 나오면 됩니다. ( 그 대신 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력이 있어야 합니다.)

 

그런데 임차인의 입장에서 새로 바뀐 임대인에게 나중에 보증금을 받을 수 있을지 확신할 수 없는 경우도 있을 겁니다. 이럴 땐 당초 계약을 체결한 집주인에게 계약 승계를 원하지 않으므로 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내고, 당초 계약을 체결한 집주인에게 보증금을 받아 나오면 됩니다. 

 

묵시적 갱신,  동일한 조건으로 임대차 계약갱신 

임대인이 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그리고 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 똑같습니다.

 

이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이렇게 계약이 갱신되었더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그  통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과가 발생합니다. 단, 묵시적 갱신은 임차인이 월세를 2번 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용되지 않습니다.  

 

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계약갱신 요구권

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 임차인은 1회에 한하여 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 합니다. 임대인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡 문자, 내용증명 등으로 하면 됩니다.

 

계약갱신 요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 그러나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생합니다. 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 증감할 수 있고, 증가는 5%의 범위 내에서 증가될 수 있습니다. 

 

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유 

임대인은 다음 어느 하나의 사유에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 

- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

(2기의 차임이란, 월세 50만 원인 경우, 100만 원의 월세를 연체한 사실이 있는 경우)

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

- 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 

- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 

- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

- 임대인이 (임대인의 직계존속. 직계비속 포함 ) 목적 주택에 실제 거주하려는 이유

- 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

 

묵시적 갱신된 임차인에게 추가로 2년을 더 임차할 수 있는 계약 갱신 요구권이 있나요? 

계약갱신 요구권은 행사할 수 있는 권리이므로, 행사를 하지 않고 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에 대해서는 계약갱신 요구권이 살아 있습니다. 따라서 이 경우 임차인은 기존 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신요구권 2년 을 합하여 6년을 임차할 수 있습니다. 

 

묵시적 갱신을 방지하려면? 

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월까지 임대차 계약 갱신의 거절 의사를 표시해야 합니다.